【大纪元2015年04月20日讯】
导语：围绕着温哥华的房地产市场与价格，众说纷纭，谁也说服不了谁。房地产专家这么说，地产经纪那么说，政府又有自己的一番见解，而各家媒体都试图窥测其中奥秘，更是让温哥华房市如雾里看花一般，令人琢磨不透。
（大纪元记者邱晨温哥华报导） 大温哥华房价飙涨是不争的事实，然而，在经济遭遇油价重创持续低迷、全国房市整体走低的背景下，温哥华的房市缘何能逆势上扬，且一路涨不停，价格和销量齐头并进？到底是什么力量在背后推动这个市场？
大举涌入的海外投资者，现金购房的中国买家？温哥华房屋价格高居不下，引起众多争议与关注。谁也说不清楚为什么，到底是谁在推动价格飙升？到底什么因素在起作用？我们应该采取什么措施来应对这种趋势呢？
《温哥华太阳报》记者Douglas Todd 对此的看法是，加拿大政府与政治家们一直对此沉默，也不肯收集这方面的数据，到底外国投资者占了多少比例，抢占了大温哥华的房地产多少市场？
外国投资者炒热房市
卑大地理教授大卫．雷（David Ley）写过一本书“百万富翁移民：跨太平洋生活线”（Millionaire Migrants：Trans-Pacific Life Lines）。
在书中，他特别研究了亚洲富豪，携带巨额现金抢购太平洋周边城市的房地产，彻底改变了这些城市的状况。
他相信，温哥华这样一个多元文化城市，许多年轻人却迫于无奈，不得不离开温哥华。Edward Yang父母来自台湾，他自己在洛杉矶工作生活，工资不菲，却称无法回到温哥华，因为负担不起如此昂贵的房价。
十多年来，雷教授收集了大量数据表明，温哥华已经毫无例外地成为亚太门户，大量移民人口增长与外国投资，房价被炒到天价！类似于香港、伦敦、悉尼等。
他非常肯定地表示，这些城市房屋涨到天价，不仅是因为房主买房，也不仅仅是新移民，更是海外投资者促成的。温哥华与其他城市不同之处在于，其他那些城市处理这些房屋难题时，采取了更积极的态度，公开讨论对话，而非温哥华这样置之不理。
雷教授发现，过去的25年中，温哥华成为全球住房最难负担城市之一。
大温地区公布的一份数据表明，过去20年里，90%新移民来自亚洲，而且这些人购买物业后，选择在其他城市工作。
温哥华50万元独立屋消失
谭秉荣建筑师行（Bing Thom Architects）今年公布了温哥华独立家庭屋的百万元分布图（Million Dollar Line map），这是第四年数据。有专家在查看此图时认为，温市房价涨势“令人疯狂！”
与5年前相比，温市房价普遍抬高，2010年温市房价不足一百万元的，仍然可以看到一大片，而今年只能如流星般，出现在地图上。
66%的温市房屋估价超过一百万元，而2010年只有33%。以Ontario街为分界岭，99%的西边房屋都是百万豪宅，东部比例也达到44%，估计低于50万元的独立屋，已经在温哥华消失。温哥华成为百万富豪的心仪家园。
温市房价增长率平均为11%，最高达到15%，最低也有8%。根据谭秉荣建筑师行的评估，在2010年至2015年期间，4百万至5百万的豪宅，房屋数量增长达到408%；3百万至4百万元的豪宅，增长数量为363%，5百万元豪宅数量上涨了243%。
而低于一百万元的房屋数量，是反常地出现减少趋势，下降率为45%。
温哥华移民多 房屋空置更多
谭秉荣建筑师行城市规划员、卑诗大学兼职教授Andy Yan在进行研究后，发现大温哥华居民中，真正土生土长的卑诗人只有三分之一，剩下的都来自世界各地。
面对温哥华房市高企不下、公寓楼空置与外国资金大量涌入，他认为并不是好事。他看到，许多人工作在温哥华，却不得不选择居住在偏远城市，成为无根之人。
他表示，许多有才华的年轻人，迫于房价太高、工资偏低与生活费用高企，选择了远走他乡谋生。
他还发现，市中心公寓楼的空置率达到50%多，大部分是投资者购买后，期望着房价上涨。这些公寓楼被出租，然而租金太高，许多人望而却步。
在研究市中心的公寓楼时，Andy Yan发现，15%公寓是空置，或是非永久居民占有，而这些人无法对温哥华经济与社区作出贡献，比如煤港(Coal Harbour)的四分之一居民，都是非永久居民身份。
温哥华房市为何热过头 应公开讨论
Andy Yan认为，温哥华已经成为世界第二大不可负担城市，回避不谈是不合适的。他呼吁，房价困难需要进行公开对话。他提出的措施之一：向外国购房投资者征收额外的税额。
Andy Yan表示，温哥华房屋可负担性差，不仅仅是外国投资者与房屋买卖的问题，也需要加强物业与投资规管，确保本地居民与工人，不会迫于高房价而搬迁离开。
前大使：中国买家推高房市 吁立法
加拿大前驻华大使马大维（David Mulroney）则公开承认：“中国大陆买家确实推动着全球多个城市的房地产市场，从悉尼、纽约到伦敦，还有像温哥华这样的加拿大城市，毫无例外地都受到冲击。”
马大维建议加拿大政府借鉴其他国家经验制定政策，对海外投资者加以限制，以保护本国房地产市场。
他认为：“真正明智的政策制定者应该考虑，既要让自己城市欢迎投资者，又需要保护其民众，确保拿固定工资的人买得起房，还必须考虑房屋空置的问题。”
他提到，澳大利亚制定法律，要求外国投资者购买房地产时，需要先注册登记，不允许购买二手房，以此来促进全国房市供应增长。英国则采取向海外买家收取额外税款。
智库：外国投资者不影响房市
去年6月份，都市未来研究院（Urban Futures Institue）对2011年统计数据分析，他们发现，大温地区不到0.8%的房地产，是由外国投资者与临时居民购买，大约有20多万人。他们表示，此数据与其他城市差不多。
大温地区也有一些区域，比如卑诗大学保留地，外国投资者与临时居民购买公寓楼达5.8%。此智库认为，原因是国际留学生人口数量多。
都市未来研究院认为，没有证据表明，温哥华与其他城市相比，买家中的外国投资者与临时居民更多，空置率也没有过分，“温哥华房市存在许多问题，不过，外国投资者与临时居民造成的问题，不在其列。”
学者探讨温哥华房市
论及温哥华房地产市场，媒体常采访卑诗大学商学系副教授索默维尔（Tsur Somerville），其观点成为经典权威的论述。他在卑大尚德商学院内，设立了一个都市经济学与房地产研究中心（ Centre for Urban Economics and Real Estate）。
索默维尔认为，这不是什么新鲜问题，20世纪80年代就出现了。他认为：“尤其说是房屋价格问题，不如说是收入问题。”
与萨省等房屋可负担性好的地区比，他认为，虽然温哥华平均收入在全国较低，房价又高，但城市各方面设施完备齐全，仍然吸引着世界各地的年轻人与高收入阶层。
卑大尚德商学院系主任海斯利（Robert Helsley）则提出，温哥华房价与收入比达到8倍，也就是说中等房屋价格，是中等收入的8倍，超出一般人的想像。他认为，原因是人们喜欢温哥华，愿意选择在此生活，享受高消费带来的高品味生活。
卑大尚德商学院名誉系主任高德伯格（Michael Goldberg）承认，温哥华房屋可负担性下降，然而一半房屋价格仍在中价之下。
他不认为外国投资者造成问题，相反，是一个解决办法，因为温哥华是多元文化城市，欢迎其他族裔人移居此地。
学者观点遭质疑
不过，《南方早报》知名记者Ian Young写文章质疑那些专家意见。
例如，Young认为索默维尔不是一个旁观者，而是房价高涨的参与者，否定其学术权威地位，与学者的中立角度。
Young在今年3月的文章中提出，索默维尔接受了开发商的资金，温哥华一些城市智库也存在类似问题。
Young表示，索默维尔每次被问及，大温房产市场是否遇到外来移民或外国投资者的冲击时，他总是抬出这是“种族歧视”、“仇视外国人”等说法。
记者Ian Young列出了多家开发商，都是索默维尔研究中心的赞助商，该中心网站上也有列出。比如：开发商Grosvenor、Henderson与温哥华商业房地产开发协会（Vancouver chapter of the Commercial Real Estate Development Association）。
2012年赞助商有：Polygon Homes、Grosvenor、加拿大住宅建筑商协会与大温住宅建筑商协会等。
Ian Young的结论是：索默维尔的城市经济中心也接受了房地产业的资金，他的工作就是鼓励人们加入此行业，因此他的观点存在偏见，无法从学者的中立角度观看问题。
“房屋可负担问题早存在”
索默维尔针对Ian Young的指责，立即回应道，对方是拿出他的话，断章取义来误导别人。对于被责怪，索默维尔认为，用词一定要谨慎注意，不要轻易将别人扣上“种族歧视”或“憎恨外国人”的帽子。
他进一步解释说，大温部分地区现在的房价高企，大部分可能是外国投资者造成的，然而并非主要原因。
他表示，认为他否定外国投资者带来的后果，是错误的说法，而他本人认为，穷人负担不起购买或租赁房屋，是中国富翁移民前已经存在的问题。
不过，令人不解的是，加拿大三级政府一直没有，也不肯收集外国投资者的购房数据。
温哥华房价飙涨，本地民众日益难以负担住房，然而，政府至今未有任何说明或应对，也无官方数据显示到底亚洲富豪抢购了多少温哥华房地产，马大维应该是首位公开承认外国投资者带来困惑的政府官员。
温哥华房市有泡沫？
这几年，房地产行业人士、地产经纪、一般民众等都认为，温哥华房市看好。当前几年的全球经济衰退时，许多城市的房市都下跌，然而温哥华房市却看涨不看衰。
房地产代理公司Angell Hasman and Assoc老板安吉拉（Allan Mark Angell），自1972年开始从事房地产经纪，两次成为加拿大房地产销售第一，四次是温哥华房地产销售冠军。他专门代理大温地区的豪华地产。
面对不同时期，不同房地产市场，他感慨：“作为房地产经纪，最好房屋买卖市场是1989年，西温销售了1201套房屋，最不景气的是1998年，只卖出501套房屋，过去20年中，房屋平均年销售量为749套。”
今年大温房市仍然走俏，房价只涨不跌。安吉拉说：“今年前两个月销售了177套房屋，超过去年的114套。听起来不错吧，但是别盲目乐观！如此火爆市场将短命。”
房地产行业人士认为，现在中国人带着巨额现金来，无条件offer、现金抢房，令加拿大人目瞪口呆。
因此，民众都猜测温哥华房市高价是中国人过来，抢购房屋而炒起来的，一旦这些外国投资者收回投资，房市泡沫立即出现，房价难免跌落。
一名地产经纪在做广告时，并没有将拿到的豪宅，重点呈现。他解释说，此房屋业主要价太高，其实不好买。
而另外一名温哥华豪宅经纪则坦言，房市过热，不理性，虽然自己售出豪宅飞快，但却不建议客户此刻入市抢房。
温房市最新趋势分析
根据皇家地产公司（Royal LePage）刚刚公布的第一季度房市调查报告，大温地区房价持续增长，独立屋、标准两层屋与公寓楼的房价涨幅达到两位数字。
具体地说，单层独立屋的房价增长了10.6%，平均房价达到117万元；两层楼独立屋的价格增长率为10.3%，房价达到127万元；标准公寓楼涨价幅度为4.9%，价格超过50万。相比，加拿大全国房价增长幅度只有3.8%至6.6%。
温西地产经纪西门斯（Chris Simmons）在接受《大纪元》采访时明确表示，温东房屋涨价幅度比去年超过30%，而温西的房价也可看到14%的增长率，大温地区房市仍然火爆，只涨不跌。“许多富裕的中国人来购买房屋，达到80%以上，我指的是独立屋，而不是公寓楼。”
他承认，温哥华人仅仅依靠工资收入，希望在温哥华购买房屋“非常困难”。 ◇
