【大紀元2024年06月27日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）多年前發生的布碌崙灣脊區歐文頓大道345號公寓樓銷售欺詐案，導致二十多戶華人家庭面臨住處被法拍的危機。如今，經過各界多年努力，該事件終於有了圓滿結局。
亞平會（AAFE）、州檢察長詹樂霞（Letitia James）等政府各級單位26日宣布，居民已解除被趕出門的危機，正在邁向成為屋主的旅程。這背後依靠的是一個大型的團隊合作。
輕信開發商 20戶給了500萬美元
2012年，開發商吳錫輝在布碌崙灣脊區歐文頓大道（Ovington ave.）345號建造了一棟5層的住宅樓，共有25個「康斗房」（condo）。他聲稱，如果無法在2013年底前完成房產過戶，將退還首付加5%的利息。然而，由於買家多為華人，不熟悉美國的法律程序，許多人僅憑中文協議就現金交錢購房。
這些公寓很快售罄，買家多為福建人和廣東人，他們大多通過朋友介紹購房，未聘請律師做合同。一些家庭東借西湊支付了高達50萬美元的首付，二十多名華人帶來了五百多萬美元。
家住一樓的林章江說，他從2005年起就認識吳錫輝，以為吳家這麼富裕，應該不會欺騙他們，所以許多人僅簽署中文協議並交款，買下他們以為的「自己的公寓」。
29歲的Kris Chan回憶，十多年前她和家人搬進這裡，她母親當初選擇這個公寓，只是希望有個位於好社區的安全家園，「這裡治安好，價格在我們承受範圍內，而且是新房子，所以我們就買了。」
欺詐行為與住戶困境
雖然這些公寓自2015年起就交房入住，但由於吳錫輝未獲紐約州正式銷售計畫批准，他無權銷售這些住宅單位，導致二十多戶的產權證一直辦不下來。
據紐約州總檢察長辦公室（簡稱OAG）稱，吳錫輝將租戶的付款收入囊中，用於施工和償還大樓的貸款，但因為未完成必要文件，紐約市財政局從未將該建築細分為單獨的稅地，無法創建單獨的地契。OAG也不能批准開發商將這棟公寓樓拆分成不同單位的產權，出售給各家住戶。因此住戶雖然給了吳購房款，但在法律文件上，他們都是非法住戶。
2018年10月，抵押貸款機構對這棟樓發起止贖程序，稱吳錫輝從2015年借貸585萬美元，並從2017年起停止償還銀行貸款，利息高達24%。隨後，吳錫輝的貸款方開始查封程序，租戶們面臨「錢房兩空」的危機。
住戶的法律行動與政府介入
2018年12月起，一名購房者開始狀告吳錫輝，其餘二十多名購房者也在2019年上半年起訴吳錫輝。然而，吳錫輝失蹤，有人說他逃回中國，有人說他躲在美國某處。2022年2月，抵押貸款機構對吳錫輝發起的止贖程序勝訴，並於同年7月28日準備拍賣。
Kris Chan表示，當他們收到法院的傳票才發現大樓有債務問題，感到震驚、無助和壓力山大。「大約在2018年，我們收到銀行寄來的文件，才知道大樓有財務問題。」
Kris Chan是少數能流利講英語的租戶之一，因此擔任起主管角色。她說：「發現問題後，我們找了律師，但過程中遇到很多困難。很多律師不受理或做得不好，直到找到現任的古奇律師（Edward Cuccia，作為集體訴訟代表）。他用心聽我們講述案件，並用他的經驗指導我們處理，花了很多時間與相關人員溝通，逐步解決問題。」
然而，由於疫情，法庭訴訟耗時，抵押貸款不斷產生利息和罰款。2022年5月，居民曾贏得判決，紐約州民事法庭判決吳錫輝賠償他們購房款，但無法阻止拍賣。
為了避免立即被法拍，一些居民提交了法律文件，迫使物業進入破產程序。一旦破產法第七章程序啟動，法院會成為破產管理人，將債務人的非豁免財產變賣、出售，以償付債權人。這是一個與吳的債權人談判的機會。7月27日（拍賣前一天），布碌崙民事法庭暫時擱置拍賣。OAG隨後提起單獨訴訟控告吳錫輝，案件仍在進行中。
亞平會介入與解決方案
2022年底，亞平會在紐約州住房社區重建局（HCR）、OAG和民選官員聯繫下介入。亞平會行政總監俞思亮（Thomas Yu）回憶說，這些機構和民選官員聯繫他說，租戶已經嘗試了各種辦法，但法院可能會繼續取消他們的抵押品贖回權，他們將失去家園，因為他們不是合法屋主。
雖然從未處理過如此複雜的案件，但他決定調查並幫助這些努力工作的居民。在居民律師古奇和法庭受託人的協助下，亞平會工作人員開始與家庭會面，也見了總檢察長和州住房機構，確定了解決方案。「很多人問我成功的幾率是多少，我無法給出具體的答案，但我們決定全力以赴。」俞思亮說。
經過幾個月的討論和談判，亞平會制定了購買按揭票據的計劃以避免法拍，並開始將大樓轉變為有限股權合作公寓。整個項目預計成本超過1500萬美元，包括購買物業和翻新25個單位建築。HCR和HPD提供了財政補助和資金支持，市議會議長歐德思和市議員紀思庭在FY24財年資本預算中撥款150萬美元。紐約州參議員曲怡文為亞平會撥款40萬美元。
曲怡文回憶，兩年前她參加過記者會，從那時起一直追蹤案件進展，並在找買家的過程中聯繫了亞平會。「在華人社區中，除了金融支持外，語言和文化的理解也非常重要。如果居民無法順暢地與未來的合作單位溝通，會衍生更多問題，無法理解如何通過合法程序成為屋主。」她說，她的選區就在一條街之外，深刻理解華人移民的不易，當他們發現畢生積蓄被詐騙時，那種衝擊是巨大的。
一年後 住戶有望成為合法屋主
亞平會與市州官員和機構合作，在今年5月購買了該建築。「整個過程非常複雜，但我們終於取得了階段性的勝利。」俞思亮說。
他們冒險先投入了100萬美元，原本是用於其他項目的資金，但相信這次的努力是值得的。雖然政府會償還剩餘的錢，但需要很長時間，所以他們先找了另一家貸款機構，也稱為「過橋貸款人」。之後，州和市政府將投入資金，幫助將這棟建築合法轉變為合作公寓。預計一年後，他們可以把鑰匙交給租戶，讓他們成為合法的屋主。
紐約州住房社區重建局（HCR）、紐約州總檢察官詹樂霞、紐約市住房保護和發展部（HPD），以及紐約市議員紀思庭和紐約州參議員曲怡文，在資助穩定歐文頓大道345號方面發揮了關鍵作用，幫助亞平會構建成功的救援策略，使這棟建築免於破產和拍賣。Enterprise社區合作夥伴通過紐約收購基金發放貸款，該基金由科西街顧問公司管理。
這棟大樓有25個單位，其中五個空置公寓將以低於市場價格出售以確保可負擔性。現有的20個租戶將擁有自己的公寓，支付建築物的維護費用、稅款和水費。
Kris Chan說，整個過程非常艱難，儘管許多人懷疑在紐約解決這問題的可能性，「但我們的律師不遺餘力地聯絡相關人士，撥打電話、發郵件，通過他的能力、媒體的力量以及政府人員的幫助，最終把不可能變成了可能。」
住戶Rei Tan說，「這個公寓原本是為我父母的退休生活準備的。現在，我放心了，因為我媽媽在自己的家中安全無憂。」
「兩年前，要讓這些家庭留在自己的家中，似乎需要一個奇跡。」俞思亮表示，「許多合作夥伴攜手合作，解決了一連串複雜的法律和財務問題，將這場災難轉變為成功故事。我們為這些家庭感到欣慰，他們正邁向實現美國居家夢想。」
責任編輯：陳玟綺
