【大紀元2023年11月11日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）根據租房機構Tenancy Services的最新租房抵押金數據，全國平均租金從去年第三季的每週540元增至今年第三季的580元，平均年漲幅為7.4%，每週租金淨上漲了40元。其中有兩個地區年漲幅超過20%，皇后鎮湖區的租金每週淨上漲了高達130 元，奧克蘭的租金每週淨上漲了60元。
不過，儘管租金大幅上漲，但不足以平衡上漲的利率。多位專家都預計，即將上任的國家黨政府的房地產政策，不僅不會鼓勵更多房地產投資者進入市場，反而可能讓更多的投資者拋售投資房產。
11個地區租金年漲幅為雙位數
根據該機構的數據，全國各地區租金漲幅差異較大，其中，陶波（22.2%）和皇后鎮湖區（21.0%）的租金，在截至9月底的一年裡上漲了超過20%；另外還有9個地區的租金年漲幅超過10%，包括奧克蘭（10.2%）和基督城（10.8%），其中法卡塔尼（Whakatane）的年漲幅接近20%，為19.6%。
在租金的淨漲幅上，皇后鎮湖區上漲最多，每週上漲高達130 元，使該地區租金中位數達到每週 750 元，成為全國房屋租金最昂貴的地區；陶波第二，每週上漲100元，達到每週550元；法卡塔尼第三，每週租金上漲了90元，達到每週550元；大奧克蘭地區的租金每週上漲了60元，令該地區租金中位數達到每週650元。
達尼丁的租金漲幅最小，僅為每週 7 元（1.6%）。惠靈頓地區的租金漲幅也相對較小，在截至今年 9 月的 12 個月中，惠靈頓市的租金中位數每週僅上漲 10 元（1.7%）。同期下哈特的租金每週僅上漲 15元。
在大奧克蘭地區，租金上漲幅度從城市北部邊界的Rodney每週上漲20元（3.2%），到奧克蘭中部Orakei每週上漲83元（12.2%）不等。
拿錢跑路 「父母」投資者準備退出
多位產業專家都說，如果國家黨堅持其承諾、將明線測試（Bright-line Test）時間縮短至兩年（即兩年後轉賣房產即可免除資本利得稅），從明年中期開始，大量投資房產可能會湧入市場。
他們表示，在 2020 年利率較低時購買投資房產的「父母」投資者，現在不得不償付更高利率的抵押貸款。
而且同時，明線測試時間的改變，將使他們能夠出售這些投資房產，獲得全部利潤，而無需繳稅。
目前，對於 2021 年 3 月 27 日之後購買的房產，明線測試期限為 10 年，對於該日期之前購買的房產，則為 5 年。然而，國家黨承諾，不遲於 2024 年 7 月，將把明線測試時間縮短至兩年。
明線測試針對的是主要住宅之外的房產，包括投資房產、度假屋或在海外期間空置的房屋，在短於限定時間內出售就需繳納明線稅。
貸款市場抵押貸款顧問戴維．威廉姆斯（Dave Williams）表示，一些在利率為 2% 時購買房產的父母投資者，將難以償還利率高達 7% 以上的抵押貸款，如果這種情況發生，市場上的房產可能會從明年7 月開始激增。
他說，那些無法用租金收入償還房貸的人，極有可能會質疑投資房地產是否是他們退休生活的正確投資工具。
「會有相當多的人說，『看，這不適合我們。一旦[明線]回到兩年，我們將能擺脫投資房產並拿走我們（投資）的錢。」
CoreLogic的首席房地產經濟學家凱爾文．戴維森（Kelvin Davidson）也表示，毫無疑問，一旦明線測試規則發生變化，將會有更多投資者尋求出售手中的房地產。
「每週都會有許多投資者虧損，他們只是在等待明線到期。因為你可能每天都在賠錢，但你可能會想，「如果我必須繳資本利得稅，情況會更糟」。因為你
本來可能擁有 20萬元的資本收益，但如果稅率為 33%，則相當於去掉6.6萬元。你可能會更傾向於簡單地等待明線到期。」
戴維森表示，雖然這取決於每套房產以及購買時間，但任何在 2020 年下半年買房的人，幾乎肯定會獲得資本收益（售價比買價高），因為當時房價剛剛開始上漲。
房地產投資者尼克．簡特爾（Nick Gentle）表示，不斷上升的利率、稅單和保險成本都在損害投資者的利益，迫使他們出售房產。
簡特爾還經營房地產銷售公司，他預計，屆時掛牌量會增加，這是明線規則變化的直接結果。「這些人一般在 2019 年、2020 年、2021 年買房，當時利率較低，房價飆升，之後利率上升，然後稅收規則發生了變化，他們可能才開始看到自己的稅單。」
房地產經紀公司Bayleys Canterbury的投資銷售專家安吉拉．韋伯（Angela Webb）表示，「那些在 2020 年至 2021 年購買房產並對成為投資者感到興奮的人們，現在會發現這非常困難，特別是如果他們只以低抵押貸款利率固定一兩年。現在雖然租金上漲了，但漲幅還不夠（平衡抵押貸款利率）。」
她說，還有一些一直持有房產的房地產交易商，一旦不需要繳納利潤稅，他們也可能決定出售這些房產。
不過同時，房地產規則的其他潛在變化，也讓投資者開始再次詢問老房子。「人們更有信心再次購買二手房作為投資房產，因為隨著租金的上漲，人們可以在更高的利率下實現盈利。」
但新西蘭房地產投資者聯合會主席蘇．哈裡森（Sue Harrison）並不認為該團體的成員會因為明線規則的變化而突然出售房產，她說，更有可能是高額稅單促使他們出售房產。
哈裡森表示，稅收上漲對投資者來說是一個更大的問題，而即將上任的政府已經同時發出了圍繞這一問題進行改變的信號。在國家政府下，利息扣除規則將在幾年內恢復，到 2024 年保持在 50%，然後在 2025 年升至 75%，並從 2026 年 4 月起升至 100%。
然而，國家黨目前正在與行動黨和優先黨進行談判，以組成聯合政府，因此其政策的具體細節可能會根據談判結果而改變。
責任編輯：藍克
